RESOLUCIÓ JUS/3149/2015, de 17 de desembre, dictada en el recurs governatiu interposat per C. V. S., com a representant de la Comunitat de Propietaris del carrer Gomis, núm. 73, de Barcelona, contra la qualificació negativa d'una escriptura de protocol·lització de modificació del títol constitutiu de la comunitat pel registrador de la propietat de Barcelona núm. 11.
| Sección | Concursos i Anuncis |
| Emisor | Departament de Justícia |
| Rango de Ley | Resolució |
Es dicta recurs governatiu interposat per C. V. S., com a representant de la Comunitat de Propietaris del carrer Gomis número 73 de Barcelona, contra la qualificació negativa del registrador de la propietat de Barcelona, número 11, que suspèn la inscripció d'una escriptura de protocol·lització de modificació del títol constitutiu de la comunitat.
Relació de fets
I
El 15 d'abril de 2015, la Comunitat de Propietaris del carrer Gomis número 73 de Barcelona va celebrar Junta General Ordinària en la qual es van adoptar tres acords de modificació del títol constitutiu de la comunitat, pels quals s'eliminava i deixava sense efecte l'exoneració establerta en el títol de l'obligació de contribuir a les despeses d'ascensor i escala en favor dels dos locals de l'immoble, fent-se constar expressament que els esmentats locals participaven en aquestes despeses. Els acords es van aprovar per vint-i-dos vots a favor i dos en contra, representant els vots favorables el 83'30 % de les quotes, i aconseguint-se, per tant, una majoria qualificada de més de les 4/5 parts dels propietaris que representen les 4/5 parts de les quotes de participació; van votar en contra els dos propietaris dels locals afectats pels acords, que van assistir a la Junta. A més i tot i que van estar presents a la reunió, a aquests propietaris se'ls va comunicar per burofax els acords adoptats.
II
El 22 de juliol, la senyora C. V. S., com a presidenta de la Comunitat de Propietaris del carrer Gomis número 73 va atorgar escriptura davant el senyor Salvador Farrés Ripoll, notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, per la qual s'eleven a públic els esmentats acords de modificació del títol constitutiu de la comunitat.
III
El 24 de juliol es presenta l'escriptura en el Registre de la Propietat número 11 de Barcelona, sol·licitant-se la inscripció dels acords modificatius del títol constitutiu de la Comunitat de Propietaris. El 14 d'agost, el registrador va qualificar negativament el document per entendre que l'exclusió de les despeses d'escala i ascensor requereix una quota especial de despeses diferent de la general i que qualsevol modificació de les quotes -es tracti de la quota general o de l'especial per a despeses determinades- requereix l'acord unànime de tots els propietaris, per establir-ho així l'article 553-3.4 del Codi civil, d'aplicació per ser norma especial davant la regla general continguda en l'article 553-25.2 del Codi civil, sobre acords per modificar el títol constitutiu del règim de propietat horitzontal; cita com a fonaments de dret de la seva nota els preceptes esmentats, juntament amb l'article 553-3.3 del Codi civil i l'article 18 Llei hipotecària, respecte de la funció qualificadora del registrador. Al·ludeix així mateix a l'article 553-26.2 del Codi civil, en la seva nova regulació per la Llei 5/2015, de 13 de maig, que modifica el Llibre V del Codi civil, si bé no ho considera aplicable per haver-se adoptat l'acord abans de l'entrada en vigor de la llei i per requerir el precepte una valoració del supòsit de fet que queda fora de l'àmbit de qualificació del registrador.
IV
Sol·licitada qualificació substitutòria per part de la presidenta de la Comunitat de Propietaris, que va correspondre al registrador del Registre de la Propietat número 2 de Granollers, el titular del mateix va emetre la seva qualificació el 10 de setembre de 2015, confirmant la nota de qualificació negativa, fonamentant la seva decisió en l'aplicació de l'article 553-26.1.a) del Codi civil, modificat per la Llei 5/2015, de 13 de maig.
V
Amb data 22 de setembre de 2015, la presidenta de la Comunitat de Propietaris va interposar recurs davant la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, al·legant que els acords modificatius s'orientaven només a eliminar l'exoneració establerta originàriament al títol constitutiu a favor dels propietaris dels dos locals de negoci de l'immoble de l'obligació de contribuir a les despeses d'ascensor i escala i no modificaven els coeficients de les quotes de participació en el règim de propietat horitzontal, raó per la qual aquests acords s'havien de regir per l'article 553-25.2 del Codi civil i pel criteri de la majoria qualificada de 4/5 parts que el precepte estableix. Aporta també les sentències del Jutjat de Primera Instància número 31 de Barcelona, de 5 de desembre de 2012, i de l'Audiència Provincial de Barcelona (Secció 17ª), de 11 de desembre de 2014, dictades en un plet anterior entre la propietària d'un dels locals afectats i la Comunitat de Propietaris, en les quals i segons la recurrent, s'estableix que la modificació del títol constitutiu està subjecta al règim de majories de l'article 555-25 del Codi civil i no exigeix unanimitat. Precisament aplicant aquest criteri es va convocar la Junta General en la qual es van aprovar els acords que es volen inscriure. El recurs té data d'entrada en aquesta Direcció General de 6 d'octubre 2015.
VI
De conformitat amb el que disposa l'article 3.5 Llei 5/2009, de 28 d'abril, el registrador va notificar la interposició del recurs al notari autoritzant de l'escriptura i als propietaris dels dos locals afectats pels acords modificatius, que s'havien oposat a la modificació del títol constitutiu. El notari no va fer cap al·legació, mentre que els propietaris van reiterar la seva oposició i van afirmar la seva adhesió a la nota de qualificació negativa del registrador. En concret, un dels propietaris va al·legar que la modificació pretesa donava lloc a un enriquiment injust i suposava abús de dret i frau de llei, ja que la Comunitat de Propietaris tractava d'evitar l'aplicació de l'article 553-3.4 del Codi civil; també defensava l'aplicació retroactiva als acords modificatius dels nous articles 553-26.1.a) i 553-25.4 del Codi civil a l'empara de la disposició final de la Llei 5/2015, de 13 de maig.
VII
El 10 de novembre de 2015, el registrador titular del Registre de la Propietat número 11 de Barcelona va emetre el preceptiu informe, en el qual es va ratificar en la seva qualificació negativa i en la seva fonamentació jurídica, afegint en suport de la mateixa una referència a la nostra Resolució de 14 de juliol de 2015, no esmentada en la seva nota de qualificació. En aquesta mateixa data va remetre el corresponent expedient a aquesta Direcció General.
VIII
En la resolució del recurs, aquesta Direcció General ha estat assessorada per la Comissió que, a aquests efectes, regula la Llei 5/2009, del 28 d'abril, dels recursos contra la qualificació negativa dels títols o les clàusules concretes en matèria de dret català que s'hagin d'inscriure en un registre de la propietat, mercantil o de béns mobles de Catalunya.
Fonaments de dret
Primer
La legislació aplicable al present recurs
1.1 El present recurs té el seu origen en uns acords de modificació del títol constitutiu d'una comunitat de propietaris, adoptats en Junta General Ordinària el 15 d'abril de 2015. Importa destacar aquesta...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba